Crédito habitação · Educação Cliente

Crédito habitação: Euribor, fixa vs variável, spread

Para um crédito habitação português há 3 componentes que determinam a prestação mensal: a taxa de referência (Euribor ou fixa), o spread (margem do banco) e a TAEG (custo total efectivo, incluindo seguros e comissões).

Taxa Variável (indexada à Euribor)

A Euribor (Euro Interbank Offered Rate) é a taxa a que os bancos europeus se emprestam entre si. Reflecte a política monetária do BCE.

Em Portugal, os créditos habitação variáveis são indexados a:

• Euribor 3 meses — revista a cada 3 meses
• Euribor 6 meses — revista a cada 6 meses (a mais comum em Portugal)
• Euribor 12 meses — revista anualmente

A prestação real = Euribor + spread.

Vantagens: spread mais baixo (1,0% a 1,5% típico). Se a Euribor descer, a prestação desce. Desvantagens: se a Euribor subir, a prestação sobe.

Onde ver Euribor actual: euribor-rates.eu · BdP · Euribor BCE

Taxa Fixa

Taxa contratada à data da escritura, mantém-se inalterada durante o período acordado (5, 10, 15, 20, 30 anos).

Vantagens: previsibilidade total · protege contra subidas da Euribor. Desvantagens: spread mais alto (típico 2% a 3,5%). Se a Euribor descer, não beneficias.

Há também taxa mista: fixa nos primeiros N anos, variável depois.

Spread

Margem do banco em cima da Euribor (ou em cima do custo da fixa). É o que negocias com o banco.

Valores típicos:

• Variável: 0,9% a 1,8% (depende do banco, do LTV, da relação comercial)
• Fixa 5 anos: 1,5% a 2,5%
• Fixa 30 anos: 2,5% a 3,5%

O que reduz o spread: vencimento elevado, domiciliação ordenado, seguros no mesmo banco, baixo LTV (rácio crédito/valor imóvel).

TAEG

Taxa Anual de Encargos Efectiva Global — inclui spread + Euribor + comissões + seguros obrigatórios (vida + multirriscos).

É o número que importa comparar entre bancos. Não comparar só o spread.

Outros conceitos essenciais

• LTV (Loan-To-Value) — crédito / valor imóvel. ≤ 80% para HPP (1ª habitação), ≤ 70% secundária.
• DSTI (Debt Service-To-Income) — prestação / rendimento líquido. BdP recomenda ≤ 50%.
• Pré-aprovação — banco avalia capacidade antes de existir imóvel concreto. Quase sempre vale a pena.

5 bullets prontos a virar carrossel

1. Euribor + Spread = juros do mês. Variável é mais barata mas oscila.
2. Fixa é previsível mas o spread é mais alto.
3. Comparar TAEG, não só spread — inclui comissões e seguros.
4. LTV ≤ 80% para HPP, DSTI ≤ 50% (recomendação BdP).
5. Pré-aprovação antes de procurar imóvel poupa surpresas.

Fontes consultadas

• Euribor: European Money Markets Institute (EMMI)
• Recomendações macroprudenciais: Banco de Portugal · Recomendação macroprudencial do crédito a particulares
• TAEG: Decreto-Lei n.º 74-A/2017 (Regime do Crédito à Habitação)
• Seguro vida obrigatório: Lei n.º 19/2011
• LTV, DSTI: BdP — Memorando sobre o crédito a particulares (2018, revisões posteriores)

Valores indicativos. Spreads e Euribor mudam diariamente. Pedir simulação ao banco para o dia da decisão — não usar valores deste artigo sem validar.

Última actualização: 28/05/2026 · Pulse · ERA Porto Baixa/Centro