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Comprar casa: processo do início ao fim

A compra de um imóvel em Portugal segue 8 etapas tipicamente entre 3 a 6 meses. Conhecer o caminho antes de começar reduz ansiedade e poupa erros caros.

Etapa 1 — Definir orçamento

• Capital próprio disponível (poupanças, ajudas familiares, IRS)
• Endividamento confortável — recomendação BdP: prestação ≤ 50% do rendimento líquido (DSTI)
• Custos paralelos — IMT, Imposto Selo, escritura, avaliação banco, comissão mediação (se vendedor), seguros (vida + multirriscos)

Regra dos 10%: somar ~10% do preço do imóvel para custos paralelos não-crédito.

Etapa 2 — Pré-aprovação de crédito

Antes de procurar imóvel, falar com 2 ou 3 bancos para pré-aprovação.

Documentos pedidos pelo banco:

• 3 últimos recibos vencimento
• IRS últimos 2 anos
• Cópia BI + NIF
• Comprovativo morada
• Contrato trabalho ou prova actividade

Saída: carta de pré-aprovação com valor máximo e taxa indicativa.

Etapa 3 — Procurar imóvel

• Definir critérios objectivos: T mínimo, área, zonas, preço máximo
• Visitar 5 a 15 imóveis tipicamente antes de decidir
• Tirar notas por visita — ver O que perguntar numa visita

Etapa 4 — Proposta e reserva

• Fazer proposta por escrito com prazo de resposta (48-72h típico)
• Reserva — sinal pequeno (500 € a 5 000 €) que bloqueia o imóvel enquanto se prepara o CPCV
• Inclui-se o que está dentro do preço (mobiliário, electrodomésticos)

Etapa 5 — CPCV (Contrato Promessa Compra e Venda)

• Documento legal vinculativo entre comprador e vendedor
• Tipicamente assinado 2 a 4 semanas após reserva
• Sinal: habitualmente 10% do preço — penalizações caso desistência
• Prazo até à escritura definido no CPCV (60-90 dias típico)

Etapa 6 — Aprovação final de crédito

• Banco encomenda avaliação ao imóvel (~250 €, pago pelo comprador)
• Banco analisa documentos vendedor (certidão, caderneta)
• Aprovação ou rejeição: 15-30 dias
• Se rejeição por culpa do banco, sinal devolvido (cláusula no CPCV)

Etapa 7 — Escritura

• Local: Notário, Casa Pronta, ou advogado credenciado
• Quem está presente: comprador, vendedor, banco (representante), mediador (opcional)
• Pagamentos no acto:
  • IMT (pago antes, guia já paga)
  • Imposto Selo 0,8%
  • Honorários notário (~600-1 000 €)
  • Restante valor ao vendedor

Etapa 8 — Registo predial + entrega de chaves

• Registo predial — feito automaticamente se for Casa Pronta, ou pelo notário/advogado
• Chaves entregues no momento da escritura (ou prazo combinado)
• Transferência de contadores — água, luz, gás (comprador trata em 8 dias úteis)

Linha temporal típica

| Etapa | Tempo | |-------|:----:| | 1. Definir orçamento | 1 dia | | 2. Pré-aprovação | 1-2 semanas | | 3. Procurar | 1-3 meses | | 4. Proposta + reserva | 1 semana | | 5. CPCV | 2-4 semanas | | 6. Aprovação final | 2-4 semanas | | 7. Escritura | 1 dia (após etapa 6) | | 8. Entrega chaves | Mesmo dia | | Total típico | 3-6 meses |

5 bullets prontos a virar carrossel

1. 8 etapas — define orçamento, pré-aprovação, procura, proposta, CPCV, aprovação final, escritura, chaves.
2. Tempo típico: 3 a 6 meses.
3. Custos paralelos = ~10% do preço (IMT, Selo, notário, avaliação, seguros).
4. CPCV é vinculativo — sinal típico de 10%, com penalizações.
5. Pré-aprovação antes de procurar imóvel evita surpresas.

Fontes consultadas

• CPCV e responsabilidades: Código Civil, artigos 410.º e seguintes
• Casa Pronta: casapronta.pt · IRN
• Recomendações macroprudenciais (DSTI, LTV): Banco de Portugal
• Avaliação bancária: Aviso BdP n.º 5/2023
• Mediação imobiliária: Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro
• Transferência de contadores: ERSE · DGEG

Última actualização: 28/05/2026 · Pulse · ERA Porto Baixa/Centro